家賃の減額請求リスク

家賃保証なのに家賃減額?と思われるかもしれませんが、家賃保証というのは、契約期間家賃を払うことを契約したものであり、「固定の」家賃を支払い続ける契約とはなっていません。多くの場合は定期的な見直しがあるとされていますし、固定とされている場合でも法的には一部の例外を除き、業者側からの減額請求が可能となります。

サブリース契約などの場合契約の受けては賃借人と同じ

見出しにしているとおり、家賃保証契約を結ぶ場合は通常サブリースによる貸し出しとなります。つまり下のような関係になります。

大家(1)⇔保証会社(2)⇔実質上の賃借人(3)

大家と保証会社の契約が「マスタリース契約」、保証会社と実質上の賃借人(入居者)との契約が「サブリース契約」となります。

この場合、実質上の借主は(3)なのですが、法律上大家が家を貸しているのは保証会社(2)なのです。そして、この契約には「サブリース契約&家賃保証もしているのに会社側から家賃額の引き下げを求められました。」で指摘されているように「建物賃貸借契約」という契約になります。

この建物賃貸借契約には借主による「賃料減額請求が認められる」ということになっており、最高裁判決でもサブリース契約書に「家賃引き下げはしない」と明記していたにも関わらずにおける減額請求権は認められています

このため、家賃保証で安定収入が入る♪などと考えていても保証会社のほうから、「入居率が低いため、これまで月間25万円の賃料をお支払いさせていただいておりましたが、これを月間20万円に減額させていただきます。嫌なら家賃保証契約(サブリース契約)を解約いたします」などというような請求がされる場合もあるのです。

こうした強い態度が無い場合であっても多くの家賃保証契約には10年後の見直しが明記されているはずです。こうした見直しにより、アパートローンの返済計画が狂った!などのようなケースもよくありますので注意が必要です。

 

家賃保証を行う会社がどれだけ善良な会社であったとしても、サブリースをして常に持ち出しをし続けるというのは不可能です。
たとえば家賃の90%を保証するという契約でサブリースをしている場合、最低でも90%は入居してもらわなければ損をする形になるわけです。

長期的に空室が目立つようなら、実際の入居者に対して「家賃の割引」などの対応を取らざるを得ないケースもあるでしょう。
特に新築時には問題なくても、物件が古くなってくると自然と入居率は下がるのでそれに応じた家賃減額が行われることが多いです。

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