不動産売買契約の流れとチェックポイント【2026年版】

結論：署名前に「対象・金銭・期限・条件・責任」を一致させる

情報基準日：2026年8月21日

不動産売買では、契約書に署名してから調査や資金計画を始めるのでは遅いことがあります。契約前に、売買対象、代金と費用、各期限、解除条件、引渡し時の状態、契約不適合の分担を確定し、合意した内容がすべての書類へ同じように反映されているかを確認します。

重要事項説明は契約判断のための法定説明ですが、買主の目的や個別条件をすべて自動的に保証する仕組みではありません。分からない点を残したまま当日中に署名せず、ドラフト、質問、回答、修正版、最終版を保存してください。

申込み・重要事項説明・売買契約・37条書面は別の段階

不動産適正取引推進機構の令和8年度版手引は、買付証明書や売渡承諾書を作成しても、通常は確定的な意思表示ではなく契約は成立していないと解説しています。ただし、名称だけで法的効果は決まりません。「仮契約」「申込書」という表題でも内容と経緯により問題になり得るため、署名・送信前に確認します。

宅建業者の立場で適用される保護が変わる

広告、重要事項説明、契約書で、宅建業者が売主、代理、媒介のどれかを確認します。仲介会社が入ることと、宅建業者が自ら売主であることは同じではありません。

宅建業法上の特則は、売主・買主の属性や取引態様で適用範囲が変わります。本ページの表だけで自分の契約へ当てはめず、当事者名、免許、取引態様、購入目的を契約書と重要事項説明書で確定してください。会社・担当者の確認は「不動産会社の宅建業免許・名簿を確認する方法」で整理しています。

売買契約は10段階で進める

各段階で「誰が、いつまでに、何を、どの書類で完了させるか」を一行にします。口頭回答はメール等で確認し、条件が変わったら古い版を上書きせず、日付を付けて残します。

契約日より前に6組の原資料を受け取る

重要事項説明書の項目に「なし」とあっても、調査した結果の「なし」なのか、資料がなく「不明」なのかを区別します。契約当日に初めて大量の資料を受け取る場合は、検討時間を求めて日程を調整します。

重要事項説明は2026年4月以降の現行様式も確認する

宅建業者が媒介・代理を行う場合や自ら売主となる場合、契約成立までの間に宅建士が買主へ重要事項説明書を交付して説明します。国土交通省は2026年4月1日施行の解釈・運用資料と重要事項説明の様式例を公開しています。

• 宅建士証の提示、説明者、宅建業者、取引態様を確認する。
• 登記上の権利、法令制限、道路・私道、インフラ、造成・災害、管理、取引条件を原資料と照合する。
• 既存建物では建物状況調査の実施・結果、保存資料、当事者が確認した事項を確認する。
• 代金以外の金銭、解除、違約金、手付保全、融資あっせんの内容と期限を契約書へつなぐ。
• 買主の購入目的に必要だが法定項目だけでは確定しない事項を、質問と特約で補う。

説明を受けた事実と、物件が購入目的に適合することは同じではありません。賃貸運用、建替え、民泊、事務所、融資、将来売却等の目的は事前に伝え、必要な許認可・規約・融資条件を別途確認します。

契約書は15項目を横断チェックする

ひな型の本文より、個別特約が優先すると読める場合があります。「現況有姿」「一切免責」「公簿売買」等の短い文言だけで判断せず、何が対象で、誰がいつからどのリスクを負い、価格へどう反映したかを確認します。

特約は「条件・証拠・期限・不成立時」の4列に直す

特約を一文のまま読むと見落としやすいため、次のように表へ変換します。

「売主が努力する」「買主が承認を得る」だけでは、完了基準や不成立時の処理が分かりません。条項の作成・修正が法的判断を要する場合は、宅建業者だけでなく弁護士等へ契約前に相談します。

手付金・申込証拠金・中間金・残代金を分ける

金額の呼び名ではなく、受領者、法的性質、代金充当、返還条件、解除との関係を確認します。振込先の法人名・口座名義が契約当事者や正規の預り口と一致しない場合は送金を止めます。

売主が宅建業者なら手付上限と保全措置を確認する

宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない取引では、宅建業法による手付の額や手付金等の保全に関する特則があります。国土交通省は、保全措置が必要な場合、業者が措置を講じる前は買主が手付金等を支払わないことができると案内しています。

• 手付の額は売買代金の20％を超えられないという制限を確認する。
• 未完成物件では代金の5％以下かつ1,000万円以下、完成物件では10％以下かつ1,000万円以下等、法定の不要範囲に該当するか確認する。
• 不要範囲を超えるときは、保証・保険・保管等の対象、保証書等、支払先を確認してから送金する。
• 個人売主の媒介取引には同じ上限・保全義務がそのまま適用されないため、当事者属性を先に確定する。

少額の手付なら安全とも、手付なしなら有利とも限りません。手付解除の選択肢、相手方から解除される可能性、履行着手、違約条項まで一体で見ます。

ローン特約は8項目を空欄にしない

「ローンが通らなければ解除できる」という一文だけに頼りません。投資用不動産では住宅ローンを前提にせず、実際の用途、法人・個人、物件評価、賃料、自己資金に合う融資条件を申告します。融資承認が減額・条件付きだった場合も想定して、不足額の上限と見送り条件を決めます。

数値例：4,000万円の契約で資金を二重計上しない

次は資金表の作り方を示す仮定例であり、一般的な手付割合、融資条件、費用水準を示すものではありません。売買代金4,000万円、契約時手付200万円、決済時の融資3,000万円とします。

融資が2,800万円へ減額されたら、代金部分だけでも追加200万円が必要です。ローン特約が希望額3,000万円の全部・一部否認をどう扱うか、買主が追加自己資金を出す義務があるかを契約文言で確認します。手付200万円を「支払済みの自己資金」と「決済日の必要資金」の両方へ計上しないよう、日付別の資金繰り表にします。

解除は手付・ローン・違約・契約不適合を混同しない

クーリング・オフは不動産売買一般にいつでも使える制度ではありません。解除を考えたら、相手方へ口頭だけで連絡せず、契約書、時系列、入出金、通知期限を保全し、期限前に免許行政庁、消費生活相談、弁護士等へ相談してください。

契約不適合責任は「何を品質として合意したか」が出発点

2020年4月以降の民法では、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約内容へ適合しない場合、要件に応じて追完、代金減額、損害賠償、解除が問題になります。単に古い、壊れたという事実だけで決まらず、引渡し時の状態と契約で合意した内容を照合します。

民法566条は種類・品質の不適合について、原則として買主が不適合を知った時から1年以内の通知を定めます。契約で期間や責任を調整することはありますが、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合や新築住宅等には特別な制限があります。発見したら原因を決めつけず、写真、動画、発見日、使用状況を保存し、契約上の通知先へ速やかに連絡します。

既存住宅は調査・告知・設備表を契約へ結び付ける

建物状況調査は既存建物の一定部分を調べる制度で、すべての欠陥、法令、設備、将来性能を保証するものではありません。実施者、実施日、対象範囲、確認できなかった箇所、結果概要を確認します。

• 物件状況報告書には、雨漏り、シロアリ、給排水、増改築、事故、越境、境界、周辺事項等の知っている事実を基準日付きで記載する。
• 付帯設備表は、残す・撤去する設備、故障、不具合、リモコン・鍵等を特定する。
• 調査報告、告知、設備表、契約不適合条項に矛盾がないか確認する。
• 契約後から引渡しまでに状態が変わったら、追加告知と対応を記録する。
• 修補する場合は、範囲、仕様、完了証拠、確認日、不完了時の扱いを決める。

売主は「知らないから書かない」、買主は「説明がないから問題なし」としないことが重要です。不明箇所は不明と記載し、必要なら専門調査を契約前の条件にします。

投資用不動産は賃貸借と預り金の承継を契約化する

賃貸中の物件では、建物だけでなく賃貸人の地位、賃料、敷金等の預り金、管理・サブリース、修繕義務等の承継が収益と負担を左右します。東京都は、オーナーチェンジに伴い賃貸借契約の貸主の地位・権利義務関係が承継されることを投資用不動産の注意点として案内しています。

レントロールの合計と通帳入金、契約原本を照合し、満室想定や募集賃料を実収入として扱いません。決済日までの退去、滞納、賃料改定、修繕、事故等を更新報告する義務と、重大な差異が出た場合の処理を専門家と契約へ反映します。

土地・マンション・新築では追加条件が違う

異なる物件種別のチェックリストを流用しません。特に建築条件付土地は、土地売買と建築工事請負が別の契約であること、希望建物と見積りを検討できる日程、不成立時の処理を確認します。

オンライン重要事項説明・電子書面でも検討時間は省かない

宅建業法関係書面は2022年5月から一定の要件で電子提供が可能となり、ITを活用した重要事項説明も行われています。電子化は説明・保存方法の選択肢であり、調査や理解を省く制度ではありません。

• 電子提供への承諾、ファイル形式、閲覧・保存・印刷環境を事前に確認する。
• 説明前に全ファイルを受け取り、ページ数、添付、版番号、ハッシュまたは更新日時を保存する。
• 画面共有中の資料と手元の最終版が同じか確認する。
• 説明後の修正は差分を示して再確認し、差替え前の版も保存する。
• 署名サービス、本人確認、タイムスタンプ、完了証明、アクセス期限を確認する。

通信が切れ、音声・映像や資料を確認できない場合はそのまま進めません。電子署名の操作前に、契約本文、別紙、添付、同意事項を一つの締結セットとして保存します。

紙契約と電子契約では印紙税の確認方法が違う

国税庁によると、2026年時点で記載金額10万円超の不動産譲渡契約書には、2027年3月31日まで軽減措置があります。例えば記載金額が1,000万円超5,000万円以下の紙の契約書は、軽減後の印紙税が1万円です。

一方、国税庁の一般的な質疑事例では、電磁的記録は印紙税の対象となる「文書」に含まれないとされています。ただし、紙の原本・副本・変更契約書を別途作成するか、どの文書が契約成立を証明する目的かで扱いが変わり得ます。電子契約だから取引に関する税や保存義務がすべてなくなるわけでもありません。実際の締結方法と作成物を税務担当者へ示して確認します。

決済は代金・所有権移転・抵当権抹消を同じ手順で行う

一般的な決済では、司法書士が登記に必要な書類・情報を確認し、残代金支払い、所有権移転、既存抵当権の抹消、融資抵当権の設定等を連動させます。法務局は、所有権移転等の権利登記を代理する専門家として司法書士を案内しています。

必要書類の不足、当事者・入金先の不一致、未完了条件があるときは、予定どおり送金することを優先しません。延期、代金留保等の対応は契約と専門家の指示に基づきます。

引渡し直前は契約時との差分を現地確認する

• 土地・境界標、越境、建物外部、室内、共用部へのアクセスを確認する。
• 設備表にある設備の有無、故障、撤去・残置、鍵・リモコンを確認する。
• 契約で約束した修補、清掃、残置物撤去、測量、資料引渡しを確認する。
• 賃貸中なら入居状況、解約予告、滞納、預り金、管理・保証の更新を確認する。
• 差異を写真・動画・一覧で残し、決済前に処理を合意する。

新しい不具合を見つけた場合、口頭で「後で直す」とせず、対象、期限、費用、完了確認、不履行時の処理を記録します。

引渡し後は登記・契約・税務・運営を閉じる

締結サービスのダウンロード期限や仲介会社の保存期間に依存せず、自分で契約一式、説明資料、質疑、入出金、登記、引渡し、写真を整理して保存します。

次の状態なら署名・送金を止める

• 重要事項説明書や売買契約書のドラフトを事前に受け取れない。
• 所有者、契約当事者、代理人、免許、入金先の説明が一致しない。
• 空欄の書類、後で埋める特約、読めない添付、最終版不明のPDFへ署名を求められる。
• 融資先・額・期限が未定なのにローン特約が包括的または空欄である。
• 問題がある物件なのに「現況有姿」「免責」だけで対象と価格調整を説明できない。
• 投資物件の賃貸借原本、入金、敷金、管理・サブリース、修繕資料を確認できない。
• 手付保全が必要と考えられるのに保証書等や支払手順を確認できない。
• 質問、専門家相談、持ち帰りを妨げ、当日中の署名・高額送金を迫られる。

停止は契約相手を不正と断定することではありません。未確認事項を解消し、条件を文書化するための手続きです。

契約前の12手順

1. 購入・売却目的、期限、予算、停止条件を一枚にする。
2. 売主・買主・宅建業者・代理人と取引態様を確認する。
3. 登記、現地、法令、境界、建物、管理、賃貸の原資料を集める。
4. 買付・売渡条件を価格以外も含め一覧化する。
5. 総必要資金と日付別資金繰りを作り、融資の不足額を試算する。
6. 重要事項、契約、告知、設備、特約、添付のドラフトを受け取る。
7. 15項目の比較表で矛盾・空欄・未確認を抽出する。
8. 融資、測量、修補、許認可、賃貸資料等を4列の条件表にする。
9. 質問と回答を文書で残し、修正版へ反映されたか確認する。
10. 最終版、署名対象、手付の入金先・保全・領収を照合する。
11. 契約後から決済までの期限表と担当者を確定する。
12. 決済・引渡し・登記・引渡し後の証拠保存まで予定する。

一つでも重大な未確認があれば、他の長所や値引きで相殺せず保留します。契約条件を変える場合は、再度資金・収益・解除・責任を計算します。

よくある質問

重要事項説明を受けた日に契約しなければなりませんか？

同日に締結する義務が当然に生じるわけではありません。資料を早く受け取り、理解・調査・専門家相談に必要な時間を確保します。急ぐ事情があっても、空欄や未確認を残したまま署名しません。

買付証明書を出したら必ず購入しなければなりませんか？

令和8年度版の不動産売買手引は、一般的な買付証明・売渡承諾を確定的な契約とは解していません。ただし、書面の内容や交渉経緯で判断が変わり得ます。預り金やキャンセル料の記載を確認し、争いがあれば法律相談を利用します。

ローンが否決されたら自動的に白紙になりますか？

契約条項によります。自動消滅型と、期限内に解除通知が必要な型があり、金融機関、金額、否認・減額、申込義務も影響します。審査結果が出たら解除期限を待たず条項を確認します。

手付を放棄すればいつでも解除できますか？

いつでもではありません。相手方の履行着手や契約で定めた期限が問題になります。「履行の着手」は事案判断が難しいため、自己判断で送金・通知せず早期に専門家へ相談します。

現況有姿なら売主は何も責任を負いませんか？

その一語だけで決まりません。合意した物件状態、告知、特約、売主の認識・属性、宅建業法・品確法・消費者契約法等を確認します。何を免責し、価格へどう反映したかを具体化します。

電子契約なら印紙税以外の費用もなくなりますか？

なくなりません。登記、融資、仲介、税、保険、調査等は別です。印紙税も、電磁的記録だけか紙の課税文書も作成するかで確認が必要です。締結形態を示して税務担当者へ確認してください。

投資物件は賃料表だけ見れば契約できますか？

不十分です。賃貸借原本、入金、滞納、敷金、解約予告、保証、管理・サブリース、修繕、点検を照合し、NOI・NCFと承継負担を確認します。基準日後の変更を決済まで更新させます。

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一次・公式情報

• 不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引 令和8年度版」
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本ページは一般的な情報提供であり、個別の売買契約、重要事項説明、解除、契約不適合、融資、登記、税務、投資助言を代替しません。数値例は資金表の作り方を示す仮定で、手付割合、融資承認、費用、収益、契約解除の可否を保証しません。法務・税務・融資・登記・不動産実務・公開の最終判断は、締結する原資料と資格者の確認に基づき人間が行ってください。