設備負担は大家負担

家賃保証契約を結んでいたとしても、その物件の所有者(オーナー)は大家さんです。つまり、アパートやマンションなどの不動産物件の修理・保守・保全の義務は大家さん側にあるのです。ここでは、家賃保証会社と大家さんの間で設備負担に関する利益相反関係が起きるという問題点を指摘します。

家賃保証契約を結んだ場合の設備投資

通常大家さんが自己が保有するアパートやマンションなどに対する設備投資を考える場合の原理原則としては「設備投資負担は最小に。ただし、入居率アップや建物維持のためにはやむを得ない場合がある」というのが本音では無いでしょうか?
もちろん、投資の真理からすると、設備投資はできるだけ少ないほうが収益性(利回り)はアップしますので、こうした判断が利にかなったことといえるでしょう。最低限の設備投資は必要だとは思いますし、老朽化が進んだアパートやマンションに入居したいとは思いませんので、そうしたメンテナンスは当然必要です。
つまり、「投資」と「収益」の二つが存在し、理想的な状態は最小限の投資で、最大の収益が得られることです。この場合の最大とは、入居率100%をさすわけではありません。投資額とのバランスを考えた上での最大値(極大値)です。もしかしたら90%かもしれませんし。80%かもしれません。 経済学で言う「パレート最適な状態」という奴です。

たとえば、年100万円の設備投資をしたら、入居率は100%になる。年30万円投資をしたら入居率は90%、年0万円なら70%。というケースを想定します。
100%時の家賃が年間600万円だとします。この場合、設備投資にはいくら投資をするのが最適でしょうか?

上記の例でいうのであれば、
100万円の投資→600万円の収益=差し引き500万の利益
30万円の投資→540万円の利益=差し引き510万円の利益
0万円の投資→420万円の利益=差し引き420万円の利益

となります。この場合、入居率100%を目指して100万円の投資をするよりも入居率は多少犠牲にするものん、30万円程度の設備投資に抑えるほうが利益が最大化します。
関連:パレート最適とは

 

家賃保証利用時の保証会社と大家の利益相反関係

それは、大家と家賃保証会社の立場の違いにより、必要以上の設備投資要求が行われるというリスクです。

家賃保証契約を結んでいる場合、大家さんには入居率はリスクではありません。一方で家賃保証会社にとっては大きなリスクです。家賃保証会社サイドとしては、できるだけ入居率を引き上げることが自社の利益となります。一方で、家賃保証会社には物件の修繕や投資の義務はありません。基本的に義務を負うのは大家さんです。

つまり、この状態は当初で述べた「投資(大家)」「収益(家賃保証会社)」となるわけです。この場合、大家さんは修繕費を1円も払わないというのが効率的になります。対して家賃保証会社は必要以上の設備投資や修繕を行う事で入居率をあげることだけを考えます。

その結果、本来であればパレート最適な投資額は年30万円で入居率90%という水準だったのかもしれませんが、大家側は投資額0円・入居率70%、家賃保証会社側は投資額100万円・入居率100%の値を選ぶバイアスがかかります。

 

家賃保証契約下ではどうしても業者側が強い・・・

上記の状態になった場合、最終的には両者の力関係によってどちらが選ばれるかが決まってきます。家賃保証契約を結んでいる場合、多くのケースでは、保証会社が有利です。そもそも、保証会社は賃借人ですから、法律の上でも保護される点が多いのです。

これにより、本来は30万円程度の設備投資で極大の利益が得られる点がみんなハッピーな水準なのに、大家さんは100万円の出費をするというパレート最適ではない水準での設備投資が行われる可能性があるのです。

さらに、「物件建築時の工事費が高い」でも挙げたように、通常こうした設備投資は管理会社または管理会社が指定する業者が行う場合がありますので、さらに業者利益まで上乗せされている可能性もあるのです。

 

ここで指摘しているポイントについては「保証会社」がどれだけ善良であるか?という見極めがこのリスクにおいての重要なポイントとなります。過剰な投資を求めない会社を探す必要があります。

「設備負担は大家負担」の用語解説

ここではこのページで使われた様々な用語について解説をします。リンク先は「金融経済用語辞典」の用語解説ページ、または関連情報が掲載されているサイトです。

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