不動産投資における家賃保証とそのリスク

不動産投資をする上で、空室リスクはなにやら怖いものに思えます。そうした中で、家賃保証というサービスを提供する業者があります。こうした家賃保証は一定の保証料を支払うだけで、空室リスクはすべて業者(家賃保証業者)が被るという契約です。一見非常に魅力的な家賃保証契約ですが、ここではこの契約をするうえで知っておきたいリスクを紹介します。

家賃保証とは

家賃保証とは、サブリース契約、一括借り上げ契約などとも呼ばれることがある不動産投資において大家と管理会社(家賃保証会社)が行う契約です。

要するに、大家が持つ不動産を、保証会社が自己の名義で借り入れます。そして、家賃保証サービスがついている場合は、その不動産物件が空室だろうと入居者がいようが関係無しに、一定の賃料を大家に支払います。
その際、保証料(管理料)として10~20%程度の手数料をとるサービスです。

オーナー(大家)サイドから見れば、手数料を払う事で、収入を安定させることができるので、よく土地活用の提案時など不動産業者が、土地のオーナーを安心させる際に利用されます

では、この家賃保証サービスに問題・リスクは無いのでしょうか?実はこの家賃保証(サブリース、一括借り上げ)には様々な問題点やリスクも内包しています。

結論からいうと、「家賃保証」を利用したからといって賃貸経営における空室リスクがなくなるわけではありません。 よくて、多少の空室リスクがカバーできるといった程度です。

そうしたリスクや背景を知らずに家賃保証サービスを利用するのはハイリスクといえるでしょう。ここでは、家賃保証を利用する上でのリスクについて分かりやすく説明していきます。

 

保証会社の倒産リスク

まず、大きなリスクとして家賃保証をしてくれる会社が経営的に大丈夫かどうかです。家賃保証をしてくれている会社が倒産した場合、たんなる家賃保証がされなくなるという問題だけではなく、大家、入居者双方に様々な点でデメリットが生じます。信用リスクとも呼ばれますが、最近では特にクローズアップされている問題です。

家賃の減額請求リスク

家賃保証なのに家賃減額?と思われるかもしれませんが、家賃保証というのは、契約期間家賃を払うことを契約しただけのものであり、「固定の」家賃を支払い続ける契約とはなっていません。多くの場合は定期的な見直しがあるとされていますし、固定とされている場合でも法的には一部の例外を除き、業者側からの減額請求が可能となります。

設備負担は大家負担

家賃保証契約を結んでいたとしても、その物件の所有者(オーナー)は大家さんです。つまり、アパートやマンションなどの不動産物件の修理・保守・保全の義務は大家さん側にあるのです。ここでは、家賃保証会社と大家さんの間で設備負担に関する利益相反関係が起きるという問題点を指摘します。

物件建築時の工事費が高い

ある実際にあったケースでは、家賃保証を長期でやるというサービスを行っていましたが、実はその会社はそもそもの工事の段階で非常に高額の利益を得ているというケースです。つまり、家賃保証は餌で実際には高額な工事費を請求してそこで利益を得ているという問題です。

そもそもの家賃設定がおかしい

例えば、ある会社が賃料の90%を保証するとしていたとします。この場合、そもそもの賃料設定がおかしいケースもあります。周辺家賃と比較して例えば10%低い家賃を設定していたらどうでしょうか?この場合空室リスクは小さくなり、オーナーは結局本来の賃料の81%しか得られないことになります。

 

家賃保証は結果的に空室率が低い物件しか長期的には使えない

家賃保証というサービス自体、全体的にみれば悪いものではありません。多くの不動産オーナーは少数の物件しか所有していないため、1戸の空室が大きな収益ダウンとなるリスクがあります。
これを保証会社によってリスクを平準化することにより空室リスクを多少は減らすことが可能です。ただし、これによるリスク平準化にも限界があります。

仮に保証率が90%という場合、長期的にみて10%を超える空室率が発生するような物件は保証会社にとってもメリットは一切ありません(むしろ持ち出しとなってしまいます)。
保証会社も事業会社ですので、どんなに良心的な会社であっても長期空室率が10%を超える物件に対しては「なんらかの対応」が必要になってきます。

そのなんらかの対応というのが「家賃の引き下げによる空室率の改善」や「物件のリフォーム等による空室率の改善」といったオーナーにとっても「痛み」が伴う対応となります。

 

結論としてですが、家賃保証を使うメリットはあくまでも「物件収入の平準化(空室リスクの平準化)」でしかないということです。ですから、明らかに満室が望めないような立地や物件を購入するけど、家賃保証があるから大丈夫。なんていう甘い気持ちで投資をしたら間違いなく失敗します。

「家賃保証とリスク」の用語解説

ここではこのページで使われた様々な用語について解説をします。リンク先は「金融経済用語辞典」の用語解説ページ、または関連情報が掲載されているサイトです。

一括借り上げとは
敷地にアパート等を建設し、その部屋自体を管理会社が借り上げて、オーナーに対して満室賃料の一定割合(80~90%程度)を支払うしくみ

サブリース契約Q&A (アパート経営の教科書
問題の多いサブリース契約に関する質問を集めています。

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