良さそうで悪い立地

意外と需要がありそうな土地、でも蓋を開けてみたらリスクが高かったというケースもあります。ここでは、一見良さそうな立地だけれども実はちょっとしたリスクがあるから物件を選ぶときには注意した方がいいですよー、といった点をご案内していきます。

意外な落とし穴があるような立地条件

みた感じ非常によさげな立地。でも実際蓋を開けてみたら思わぬ失敗が・・・。というケースが見られるような意外な立地条件について説明します。
ただし、以下は条件を一般化していますのでかならずしも正しいというわけではありません。もしかしたら、そんなリスクもあるかもしれませんよ、という気付きを持ってもらうためのコンテンツです。

大学の側・特に学園都市

大学は多くの学生が入居者として入ってくる非常に良い建物です。周辺の良い場所にアパートなどがあれば多くの場合、入居者で一杯になるイメージがないでしょうか?しかし、意外な落とし穴があります。それは「繁忙期は4月だけ」という問題点です。
学生が異動するのは多くの場合4月の新入生が入ってくる時期だけです。言い換えると5月から翌年の3月くらいまでは一気に需要が減退するリスクがあるわけです。
特に、こうしたエリアに新築する場合は季節をしっかりと考えておかないとできてから1年近く閑古鳥というケースもあります。

また、都市の郊外に大きな大学がある場合なども要注意です。意外と学生は都会に住みたがります。また、アルバイトの関係などから、大学の近く<比較的大学に通いやすい路線沿線の都市部などに住むというケースもみられます。
大学による需要は確かにあるでしょうが、過信しすぎるわけにも行かないという点です。

 

政令指定都市と大学生比率

アパート経営等の不動産投資において重要な要素として大学生というのはメイン顧客の一つになるかと思います。特にワンルームタイプ、1Kタイプの物件となると大学生、独身社会人が主となります。
不動産投資をする土地選びという面でもこうした大学生が多い都市というのは不動産投資でもねらい目の土地ということになります。

下記は、日本の政令指定都市の人口に占める大学生を示した表です。上位を見てみると京都市、東京23区、福岡市などが上位を占めています(特に京都は多いですね)。

政令指定都市 大学生数 人口 大学生比率
京都市 135,177 1,473,416 9.17%
東京(23区) 499,900 8,483,065 5.89%
福岡市 72,877 1,479,433 4.93%
仙台市 49,224 1,049,493 4.69%
神戸市 71,141 1,544,496 4.61%
岡山市 28,254 710,913 3.97%
名古屋市 89,044 2,266,517 3.93%
相模原市 25,924 719,412 3.60%
千葉市 27,706 963,120 2.88%
札幌市 51,996 1,921,945 2.71%
広島市 31,759 1,177,711 2.70%
新潟市 21,176 812,458 2.61%
横浜市 82,827 3,691,693 2.24%
北九州市 21,420 974,287 2.20%
川崎市 31,297 1,430,773 2.19%
静岡市 14,220 714,513 1.99%
堺市 12,184 842,685 1.45%
浜松市 11,057 798,924 1.38%
さいたま市 16,097 1,229,479 1.31%
大阪市 27,918 2,670,579 1.05%

(情報ソース・データ引用元:大学生・ビジネスマンが多い街福岡

こうした情報も参考にしたいものです。

「不動産投資と立地」の用語解説

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