値下がりしにくい土地を選ぶこと

まずは、値下がりのしにくい土地を選ぶことです。どういうことかというと、多くの人から需要がある土地を選んでおくということです。基本的には都市部近郊で交通アクセスの良い、周辺環境の良いエリアです。こうしたエリアの場合は比較的価格が安定していることが多く、価格が下がりにくいものです。最終的な出口戦略(物件売却)を狙う上でも外すことができません。

ハイリスク・ハイリターンの立地選びよりは出口がある立地選び

不動産投資はインカムゲイン(家賃収入)に頼る状態では、十年、二十年といった長期のスパンで考えることになります。しかし、単純に持ち続けるということだけを考えるのではなく、「出口」についてもしっかりと考えておくことをオススメします。

 

値下がりしにくい立地の特徴

一般的に、アパート物件やマンション物件などで時間が経過しても価格が下がりにくい物件は以下のようなものが一般的です。

  1. 都市部(都市の中心部)に近い
  2. 電車・地下鉄等の公共交通機関への交通アクセスが良い(駅近)
  3. 賃料水準が高いエリア

上記の三つを満たす物件は非常に値下がりがしにくいエリアであるといわれています。

都市部(都市の中心部)に近い

基本的に、地方都市であれば中心部まで徒歩または自転車などでも移動できる範囲がベストです。ただし、下の駅近物件に該当する物件であれば多少は考慮可能です。ただし、電車の場合でも中心部に近い駅ほど魅力的です。

電車・地下鉄等の公共交通機関への交通アクセスが良い(駅近)

要するに交通環境が整備されていることです。もちろん、交通としては、路線バス<電車(各停)<電車(特急なども止まる・ハブ駅)の順にグレードがアップします。地方都市の場合では、それよりも中心部に近いほうが好まれます。

賃料水準が高いエリア

もともとの賃料水準が高いエリアはアパートやマンションなどの建築から時間がたっても売却時の価格が比較的下がりにくいという統計が出ています。高級住宅地エリアや商業エリアなどはもともと賃料水準が高いので価格も下がりにくいとされています。

 

値下がりしない物件は売りやすい

値下がりしない物件というのはそれだけ収益性が高いという面もありますが、なんと言っても売りやすいという点が特徴です。こうしたエリアは居住用としても投資用としても高い価値があるということになりますので、それだけ需要があると言うことになります。その時々の住宅市況にもよりますが、場合によっては売却によりキャピタルゲインを得ることも可能です。

一方で、需要が少ない物件はどうしても売りにくいのです。そもそも買いたいという人が少ないので、売りたくても売れないという状況に陥る場合もあります。どうしても処分しなければならないというときには買い叩かれた価格での売却という事態になるかもしれません。

このように、不動産投資をする場合は自分は良いと思っていても、他人もみんながいいと思うような需要の最大公約数的な物件を選ぶことが重要です。

 

「不動産投資と立地」の用語解説

ここではこのページで使われた様々な用語について解説をします。リンク先は「金融経済用語辞典」の用語解説ページ、または関連情報が掲載されているサイトです。

キャピタルゲイン
資産の売却による利益のこと、対義語は「インカムゲイン」。売買益とも言う。

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