不動産投資とフルローン(全額融資)

ごく限られた例でありますが、物件や投資家によっては不動産投資において「フルローン(全額融資)」を受けることができる場合があります。この場合は売買手数料や登記費用などの投資の際に必要となる費用を除いて投資資金を融資にてカバーすることが可能です。ここでは不動産投資におけるフルローンについてみていきます。

フルローンとはどんな不動産融資なのか?

普通、不動産などをローンを組んで購入する場合、たとえば物件価格の20%などのような一定割合を「頭金」として差し入れるのが一般的です。

フルローンのメリットとしては

  1. 初期投資がほとんど必要ない
  2. 投資資金が少ないので利回りが非常に高くなる
  3. 元手無しで資産を手に入れることができる

 

フルローンのリスク

一見、自己資金なしでローンが組めるお得な融資のようにも見えますが、フルローンにはリスクがあります。一例としては「借入額の大きさにともなう経営の不安定化」「売れないリスク」などが挙げられます。

借入額の大きさにともなう経営の不安定化

まずは基本的なところとして、フルローンを組むということはそれだけ沢山の融資を受けることになります。融資は返済しなければなりません。当然ローン総額が増えるほど月々の返済額は大きくなります。
物件の入居率が高ければ特に問題ないかもしれませんが空室が続くなどした場合、月々のローン返済額が重くのしかかり、借り入れの返済が困難になるリスクが高いということです。単純ですが、月々のキャッシュアウトが大きいというのはかなりのリスクです。

売れないリスクの増大

アパートローン等の不動産融資で買った物件を売るには借入をすべて返済する必要があります。「売却価格>ローン総額」となっていればいいのですが、フルローンのように頭金がほとんど入っていない場合、「売却価格<ローン総額」となるような可能性があります。
この場合、不動産を売却するには売却価格とローン総額の差額を別なところから調達・確保しなければ物件は売れません。

「不動産投資と融資」の用語解説

ここではこのページで使われた様々な用語について解説をします。リンク先は「金融経済用語辞典」の用語解説ページ、または関連情報が掲載されているサイトです。

フルローンとは
フルローン(Full Loan)とは、一般に不動産投資において投資対象となる物件の全額について銀行からの融資でまかなえる状態または条件のことを指す。全額融資(全額ローン)とも呼ばれる。一般には資産価値や収益性の高い物件に対して行われる。

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